La rentabilité de l'investissement locatif doit être privilégiée

2 décembre 2015
Categorie
Immobilier
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Pour ceux qui envisagent de réaliser un investissement locatif en vue de se constituer un petit patrimoine qui apportera des revenus complémentaire, il est aujourd’hui primordial de se focaliser sur la rentabilité.
Acheter un bien, le louer, puis le revendre en espérant réaliser une plus-value est devenu aujourd’hui très aléatoire, aussi conviendra t-il désormais de se focaliser sur la rentabilité de l’investissement locatif.

Le marché de l’immobilier a connu un coup de frein important au cours des dernières années, les prix ont même baissé dans nombre d’agglomérations, ce qui confirme qu’espérer réaliser une plus-value ne doit plus être un facteur d’investissement.
Au contraire, l’investisseur doit même anticiper une éventuelle moins-value. En quelques années, un quartier peut perdre de l’attractivité, ce qui va faire baisser les prix des biens qui y sont situés, tout comme un bien peu ou mal entretenu verra également sa valeur diminuer.
C’est pourquoi, l’investisseur doit aujourd’hui se focaliser sur la rentabilité et ne pas investir dans un logement dont la rentabilité nette sera inférieure à 4%. Les revenus tirés d’un investissement immobilier étant fortement fiscalisés, un investisseur achetant un ensemble immobilier constitué de plusieurs logements verra son imposition augmenter fortement, peut-être changera t-il de tranche voire sera soumis à l’ISF, autant d’éléments qui vont réduire la rentabilité nette d’impôts.

Rentabilité de l’investissement locatif : 7% minimum

Aujourd’hui, un investissement locatif réussi doit afficher une rentabilité (loyer annuel – charges / prix d’achat) d’au moins 7%, car il faudra ensuite en déduire la taxe foncière et les impôts sur le revenu.
Pour obtenir une rentabilité suffisante, il faut que plusieurs facteurs soient réunis. Tout d’abord le bien doit être situé dans une ville où la demande locative est réelle, avec des transports, des commerces à proximité, un bassin d’emploi actif ou un pole étudiant…
Ensuite il faut réduire au maximum les vacances locatives et les impayés. Pour cela il conviendra de bien choisir à la fois le bien et le locataire. Car si les petites surfaces offrent en théorie une meilleure rentabilité il ne faut oublier qu’elles sont souvent louées par des étudiants ce qui va entrainer des vacances locatives d’un ou deux mois chaque année, faisant ainsi baisser sensiblement la rentabilité. En ce qui concerne les impayés, il conviendra de bien choisir le locataire et de souscrire une éventuelle garantie des risques locatifs (GRL) mais celle-ci à un coût non négligeable qui viendra également grever la rentabilité. Enfin, il conviendra de toujours bien entretenir le bien, ce qui fait baisser la rotation des locataires et facilite également la location. De plus, pour les locations meublées, il conviendra de meubler avec des éléments en bon état et avec un minimum de goût.

Il vaut mieux aujourd’hui investir plus que prévu en trouvant un logement bien situé, en bon état ou en le faisant rénover, car cela garantira une location plus durable, une baisse des vacances locatives voire même un loyer plus élevé.
Pour les futurs investisseurs ne sachant pas trop par quel bout commencer, il est possible de se faire accompagner, que ce soit en mandatant une agence immobilière, ou en faisant appel à des professionnels qui se chargeront de dénicher des biens correspondant à vos exigences en terme de type, prix, localisation… Certains professionnels tels que la société Ever Invest vont même jusqu’à proposer les services d’architectes et de décorateurs d’intérieur afin de repenser l’intérieur d’un bien et/ou son aménagement.

La rentabilité de l’investissement locatif doit être et rester l’élément principal sur lequel doit se focaliser l’investisseur puisque dans le contexte actuel rien ne peut garantir qu’un logement verra sa valeur progresser au cours des prochaines années. La plus-value étant hypothétique, il convient donc de choisir avec le plus grand soin le bien dont la vocation est de générer des revenus complémentaires.

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