Passer de endetté à investisseur immobilier

5 novembre 2014
Categorie
Immobilier
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Tout ménage peut facilement se retrouver fortement endetté simplement parce qu’il a décidé d’acheter sa résidence principale, via un crédit immobilier qui l’engage sur 20 ans voire plus, et parce qu’il a également acheté une voiture avec un crédit auto et peut-être aussi souscrit un crédit pour faire des travaux d’amélioration de son logement.

Réduire son endettement …

Si le crédit immobilier a été souscrit il y a 10 ans ou plus alors le taux du crédit est relativement élevé.
Ainsi un crédit sur 20 ans souscrit en novembre 2003 a sans doute été souscrit avec un taux de 4,75%. Hors en novembre 2014, un crédit sur 20 ans est généralement accordé au taux de 2,33% (source : Baromètre des taux de crédit immobilier de novembre 2014).
La différence est considérable : avec un crédit de 150.000 euros sur 20 ans à 4,75%, la mensualité est de 969 euros alors qu’avec un taux de 2,33% elle est de 782 euros, soit 187 euros d’écart !
Et sur la durée totale du crédit, vous aurez payez 45.000 euros de plus d’intérêts avec un prêt à 4,75% qu’avec un prêt à 2,33%.
Si comme de nombreux ménages vous avez un ou plusieurs crédits en cours, il peut être fort judicieux de faire procéder à une étude pour savoir si un rachat de crédit peut être intéressant ou non. Si la différence est infime, le rachat de crédit ne s’impose pas (notamment dans le cas de crédit immobilier où la levée d’hypothèque peut couter plus que le gain offert par le nouveau crédit). Mais si le taux baisse fortement, passant de plus de 4% à moins de 3% la différence en terme de mensualités sera notable.
Le simple fait pour un propriétaire de faire racheter un crédit immobilier peut faire sérieusement baisser son taux d’endettement.
Et c’est là qu’un ménage auparavant fortement endetté va pouvoir devenir investisseur immobilier.

… et devenir investisseur immobilier

Imaginons un couple ayant acheté sa résidence principale fin 2003 avec un crédit de 175.000 euros sur 25 ans au taux de 4,90%.
Les mensualités sont alors de 1012 euros. Avec des revenus de 3000 euros, notre ménage est endetté à 34%.
Il leur sera donc difficile d’obtenir un nouveau crédit pour réaliser un investissement locatif. En effet, même en tenant compte des revenus locatifs, le taux d’endettement va augmenter.
Par exemple, avec un investissement locatif d’une valeur de 75.000 euros empruntés au taux de 2.33% et dont la location couvre le montant du crédit cela fera tout de même passer le taux d’endettement du ménage de 34 à 41%. Et cela sans tenir compte des impôts additionnels que le ménage devra payer du faits de ses revenus locatifs.

Par contre, en faisant racheter le crédit immobilier souscrit fin 2003 on va totalement changer la donne.
A fin 2014 il reste 124.000 euros à rembourser.
Avec un nouveau crédit de 124.000 euros sur 20 ans au taux de 2,33%, la mensualité tombe à 647 euros, ce qui ramène le taux d’endettement de notre ménage à 21,5%.
Si on y ajoute le crédit pour l’investissement locatif, on a un total de 199.000 euros empruntés sur 20 ans à 2,33%, ce qui donne une mensualité de 1039 euros. Soit à peine plus que ce que le ménage versait uniquement pour son ancien crédit immobilier, sauf que là on a un bien immobilier en plus et des revenus locatifs de 400 euros par mois en plus. Et un taux d’endettement de seulement 30%.

On le voit donc, il est tout à fait possible de réduire, plus ou moins fortement, son niveau d’endettement en faisant reprendre son ancien crédit par un nouveau afin de profiter des taux des crédits qui sont particulièrement bas. Et sans oublier que le marché de l’immobilier est actuellement morose, ce qui peut permettre de faire de bonnes affaires et bénéficier ainsi d’une bonne rentabilité sur ses investissements.

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