Investissement : logement en résidence étudiante

28 octobre 2014
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A l’heure où les étudiants sont de plus en plus nombreux à rechercher un logement, il peut être bon d’investir dans une résidence étudiante, un placement bénéficiant de nombreux avantages fiscaux.

L’essor des résidences étudiantes privées

L’achat d’un logement au sein d’une résidence étudiante est une acquisition de plus en plus considérée par les investisseurs immobiliers. Elle s’apparente à un choix sûr, bénéficiant de nombreux avantages tant sur le plan fiscal que pratique.

L’INSEE estime actuellement à 2,39 millions le nombre d’étudiants en France. 1,5 millions d’entre eux seraient en quête d’un logement adapté à leurs besoins chaque année. Selon le magazine Libé, les cités universitaires du Crous (Centre Régional des Œuvres Universitaires et Scolaires) ne proposaient en 2013 que 92 300 chambres et 73 200 appartements, ne pouvant donner suite à toutes les demandes.

La plupart des étudiants recherchent des logements en résidences pour bénéficier de logements meublés mais aussi de la proximité géographique avec les campus universitaires. L’ensemble des prestations qui y sont généralement regroupées font également partie de leur choix, puisqu’ils ne les retrouvent pas dans les offres de logement des particuliers ou des agences immobilières.

Face à cette demande accrue de la part des étudiants mais aussi de leurs parents, souvent en charge du loyer, les résidences étudiantes privées sont particulièrement plébiscitées. Par ailleurs, la France accueille chaque année un grand nombre d’étudiants étrangers, cherchant aussi à se loger au sein de résidences étudiantes pour simplifier leurs démarches administratives. Ce type de logement permet également de faciliter ses recherches lorsque l’on est nouvel arrivant dans une ville.

Un véritable fossé existe aujourd’hui entre les demandes de logement des étudiants et l’offre leur étant proposée, ouvrant ainsi le champ des possibles aux investisseurs.

Les résidences étudiantes doivent correspondre à des critères précis, permettant d’établir un profil type des logements qui y sont proposés. La plupart des résidences sont composées de studios ou, un peu plus rarement, d’appartements type T1 ou T2 destinés aux couples d’étudiants. Les logements sont la plupart du temps meublés, évitant ainsi un investissement supplémentaire à leurs locataires. Elles offrent également différents types de prestations telles qu’un service de conciergerie, de gardiennage ou encore l’entretien des parties communes.

Avant d’investir, il est bon de prendre connaissance de l’ensemble des services proposés afin de se rendre compte de la qualité du bien dont l’on fait l’acquisition. Cette vérification permet dans le même temps de s’assurer que le bien correspond aux critères recherchés par les étudiants et s’il pourra, de ce fait, être aisément loué.

Investir dans une résidence étudiante : une démarche simple

S’il reste primordial d’avoir une connaissance intégrale de ce en quoi l’on investit, la gestion d’un logement étudiant reste néanmoins assez simple puisqu’elle n’incombe pas au propriétaire.

En effet, l’ensemble des aspects pratiques et techniques concernant le logement (eau, électricité wifi) et sa location (trouver un locataire, prévenir son départ) revient à une société de gestion. Celle-ci doit garantir au propriétaire de trouver un locataire et prend également en charge le paiement des loyers, ensuite transmis au propriétaire concerné. Notez toutefois que la société d’exploitation ne prendra en charge le logement que pendant 9 années, conformément au statut LMNP de 1949. A la suite de cette période, de nouvelles démarches devront être mises en place.

Quels avantages fiscaux pour un investissement dans une résidence étudiante ?

Les logements étudiants sont considérés comme des biens atypiques, c’est pourquoi les acheteurs de studios ou d’appartements au sein de résidences étudiantes bénéficient d’avantages fiscaux propres à leur investissement.

Dans un premier temps, le fait d’investir dans une résidence étudiante permet à son propriétaire de récupérer sa TVA à hauteur de 20%, à la condition de conserver le logement pendant une durée d’au moins 20 ans.

Les logements situés au sein de résidences étudiantes équivalent à de la location meublée et appartiennent par conséquent à la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Grâce à ce statut, il est possible de déduire l’ensemble des charges des loyers, de l’ameublement et de son entretien.

Seront concernés par cette réduction les frais d’acquisition du bien, le droit d’enregistrement ou les différentes commissions. Les intérêts liés à un emprunt (s’il y a lieu), les primes d’assurance ou encore les frais de gestion indissociables d’un investissement en résidence étudiante seront également déduis.

L’ajustement de la loi Censi-Bouvard 2014 permet, en outre, une réduction d’impôt de 11% pendant une durée de 9 ans à si l’investissement ne dépasse pas les 300 000 euros (on estime le coût d’un logement étudiant entre 80 000 et 120 000 euros environ). Il est toutefois important de noter que si l’on opte pour ce statut, on ne peut bénéficier du régime des amortissements lié à la partie immobilière.

 

Quelle rentabilité pour les investissements dans les résidences étudiantes ?

Hors fiscalité Bouvard, la rentabilité des logements étudiants oscille entre 3,5 et 4% net par an. Celle-ci peut même grimper jusqu’à 5% net par an. Néanmoins, pour que le logement soit loué, celui-ci doit correspondre aux envies et aux besoins des étudiants. La surface proposée ne peut être trop petite, ni le loyer trop élevé.

La loi française se montre particulièrement intransigeante sur ces points. Une chambre en deçà de 9m² ne correspond pas aux normes de décence. Par ailleurs, les logements de moins de 14m² peuvent être surtaxés, la surface étant encore inférieure à celle des logements étudiants moyens.

A ce jour, les étudiants se montrent particulièrement attentifs quant à la modernité de la résidence et de son installation. Si le critère esthétique n’est pas le premier pris en compte, l’aspect pratique et le rapport qualité/prix arrivant en premières places, cet élément peut néanmoins peser dans leur décision finale.

La proximité avec les établissements universitaires mais surtout avec le réseau de transports en commun est un facteur de taille pour séduire les locataires. Ce point est à considérer avec attention, car les campus sont susceptibles d’être déplacés. Dans ce cas de figure, un plan de recours doit alors être adopté. La résidence devra aussi ne pas être trop éloignée du centre-ville, la population étudiante aimant généralement profiter de loisirs dynamiques.

Enfin, la sécurité fait également partie des critères requis pour les résidences étudiantes.

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